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Was zu einer Kernsanierung gehört

Eine Kernsanierung erneuert, was in einer Wohnung oder einem Haus innen verbaut ist. Stehen bleiben die tragenden Teile: Mauern, Decken, Treppenhaus und meist die Fassade. Die Begriffe Kernsanierung, Totalsanierung, Komplettsanierung und Gesamtumbau werden unterschiedlich verwendet. Manche zählen Fassade, Dach und Fenster dazu, andere nur den Innenausbau. Entscheidend ist, welche Bauteile und Installationen in Ihrer Offerte stehen. Dieser Ratgeber behandelt den umfassenden Innenumbau:

  • Rückbau von Böden, Wandbelägen, Küche, Bädern und nicht tragenden Wänden
  • Neue Elektro- und Sanitärleitungen, oft auch Heizungsverteilung
  • Neuer Grundriss, wo die Statik es erlaubt
  • Gipser-, Wand- und Bodenarbeiten
  • Neue Küche, neue Bäder, Einbauschränke und Licht

Fenster, Dach, Fassade und Heizung gehören nicht zwingend dazu. Stehen sie ohnehin an, lohnt es sich, sie in derselben Planung zu klären, damit Arbeiten nicht zweimal anfallen.

Kosten pro m²: was die Quellen meinen

Die Quadratmeterpreise gehen weit auseinander, weil die Quellen Verschiedenes messen. Geordnet nach Umfang:

  • Erneuerung einer Wohnung im Bestand mit Rückbau von Böden, Trennwänden und Putz, neuen Installationen, Trockenbau, Parkett und Platten: CHF 750 bis 1'500 pro m² (Daibau, Richtpreise 2026)
  • Dazu Eingriffe in tragende Wände, neue Fensteröffnungen und komplett neue Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen: CHF 1'050 bis 1'750 pro m² (Daibau, Richtpreise 2026)
  • Gesamtsanierung eines Wohnobjekts ohne genauere Abgrenzung: CHF 750 bis 2'500 pro m², Mittelwert rund CHF 1'500; Luxusausbau oder denkmalpflegerisch begleitete Ausführung ab CHF 3'000 (Kurt Projekte, Stand 2026)
  • Totalsanierung mit kompletter Haustechnik, Küchen und Bädern, je nach Umfang auch Gebäudehülle und Statik: CHF 1'200 bis über 3'000 pro m² Wohnfläche (nachhaltigleben.ch, Zahlen gestützt auf BFE 2023)
  • Kernsanierung eines Hauses mit Rückbau bis auf den Rohbau und kompletter Neuinstallation: CHF 1'400 bis 2'500 pro m²; Kernsanierung einer Wohnung: CHF 2'500 bis 3'200 pro m² Nettowohnfläche (Beri Bau AG, Zürich, Richtwerte 2026)
  • Umfassende Kernsanierung oder Totalumbau eines Hauses mit neuer Haustechnik, neuen Bädern und Küche, Böden, Oberflächen und Fenstern: CHF 2'500 bis über 4'000 pro m² (Martin Bonauer, Architekt, Stand 2026)

Diese Werte sind Marktdurchschnitte, kein Preis von Premier Style. Je weiter der Eingriff geht, desto höher der Wert: Eine Wohnung mit neuen Oberflächen und Installationen liegt am unteren Ende, ein Haus mit neuer Haustechnik, neuen Fenstern und geändertem Grundriss am oberen. Dazu kommen das Alter von Leitungen und Tragwerk, die Zahl der Bäder und der gewünschte Ausbau.

Rechenbeispiel: 100 m² Wohnung

Ein eigenes Beispiel aus den Marktwerten oben, keine Offerte:

  • Erneuerung im Bestand mit neuen Installationen, Böden und Platten: 100 m² × CHF 750 bis 1'500 = CHF 75'000 bis 150'000 (Daibau)
  • Mit Eingriffen in tragende Wände und komplett neuen Installationen: 100 m² × CHF 1'050 bis 1'750 = CHF 105'000 bis 175'000 (Daibau)
  • Kernsanierung bis auf den Rohbau, bezogen auf die Nettowohnfläche: 100 m² × CHF 2'500 bis 3'200 = CHF 250'000 bis 320'000 (Beri Bau, Raum Zürich)

Dazu kommt eine Reserve: laut nachhaltigleben.ch 10 bis 15 Prozent bei klarer Ausgangslage, 15 bis 25 Prozent bei älteren Gebäuden. Bei CHF 150'000 sind das CHF 15'000 bis 37'500. Welche Zeile auf Ihre Wohnung passt, zeigt erst die Bestandsaufnahme. Mehr zu den Kosten einzelner Räume unter Haus renovieren: Kosten.

Wie lange dauert eine Kernsanierung?

  • Komplettsanierung einer Wohnung: in der Regel 8 bis 16 Wochen (Beri Bau AG, Richtwerte 2026)
  • Kernsanierung eines Einfamilienhauses: 5 bis 9 Monate (Beri Bau AG, Richtwerte 2026)
  • Kernsanierung eines durchschnittlichen Einfamilienhauses von der Planung über die Baubewilligung bis zum Abschluss: etwa 6 bis 12 Monate (Martin Bonauer, Architekt, Stand 2026)

Auch das sind Marktwerte. Die Dauer hängt vom Umfang, von Lieferfristen und davon ab, wie gut die Gewerke aufeinander abgestimmt sind. Planung und Bewilligung kommen vor der Bauzeit dazu. Einen verbindlichen Terminplan gibt es erst für Ihr Projekt, mit der Offerte.

Ablauf in fünf Schritten

  • Bestand und Machbarkeit: Tragwerk, Leitungen, Feuchtigkeit und mögliche Schadstoffe prüfen. Klären, ob Statik, Bewilligung oder im Stockwerkeigentum die Zustimmung der Eigentümer das Vorhaben begrenzen und ob Sie während der Arbeiten wohnen bleiben können. Sie entscheiden über Umfang und Budgetrahmen.
  • Raumkonzept und Materialien: Grundriss, Küche, Bäder, Licht und Oberflächen planen, auf Wunsch in 3D. Sie geben Grundriss und Ausbau frei, vor dem Rückbau.
  • Offerte, Freigaben und Termine: Offerte für alle Gewerke, Terminplan, Baueingabe falls nötig, Reserve und Regeln für Zusatzarbeiten. Sie erteilen den Auftrag.
  • Rückbau und Ausführung: Rückbau bis auf den Rohbau, dann Leitungen, Wände, Böden und Platten, danach Küche, Bäder und Möbel. Sie geben Zusatzarbeiten frei, wenn hinter Verkleidungen Schäden zum Vorschein kommen.
  • Abnahme und Übergabe: gemeinsamer Rundgang, Mängelliste, Behebung und Übergabe der Unterlagen.

Die Schritte im Detail beschreibt der Ratgeber Umbau planen. Bei älteren Häusern lohnt sich zusätzlich ein Blick auf altes Haus renovieren.

Eigentumswohnung Luzern, Wohnzimmer, Fertig
Eigentumswohnung Luzern, Wohnzimmer, Bauphase
Wohnzimmer einer Eigentumswohnung in Luzern: während des Komplettumbaus und nach der Übergabe. Zur Referenz

Was die Bauzeit für Sie bedeutet

Werden Leitungen, Bäder und Küche gleichzeitig erneuert, ist eine Wohnung für die Bauzeit meist nicht bewohnbar. Klären Sie diese Punkte vor dem Start:

  • Wohnen: Ersatzwohnung, Möbellager und Umzug rechtzeitig organisieren. In einem Haus prüfen, ob Etappen möglich sind, etwa zuerst das Obergeschoss, dann das Erdgeschoss.
  • Lärm und Staub: Rückbau und Bohrarbeiten sind laut. Im Mehrfamilienhaus Nachbarn und Verwaltung früh informieren und die Arbeitszeiten der Hausordnung einplanen.
  • Unterbrüche: Wasser, Strom und Heizung sind zeitweise abgestellt. Im Stockwerkeigentum kann das auch andere Wohnungen betreffen.
  • Zusatzarbeiten: Vor Baubeginn festlegen, wie Schäden hinter Verkleidungen gemeldet, bewertet und mit Preis freigegeben werden.
  • Lieferfristen: Küche, Fenster und Platten im Terminplan berücksichtigen, damit kein Gewerk wartet.

Beispiele aus unseren Projekten

Die Eigentumswohnung in Ballwil haben wir nach einem neuen Raumkonzept mit 3D-Visualisierungen komplett zurückgebaut und neu aufgebaut: neue Bäder, offene Küche, Holzböden, elektrische Storen und Einbauschränke. Danach war die Wohnung bezugsbereit.

In Ebikon und Luzern haben wir bestehende Eigentumswohnungen vom Rückbau bis zur schlüsselfertigen Übergabe erneuert, jeweils mit der Integration eines KNX-Systems für Licht und Technik. Bei Kraftberg in Rothenburg war es ein vierstöckiges Geschäftshaus, renoviert vom Abbruch bis zur Endreinigung.

Häufige Fehler und was Sie stattdessen tun

  • Den Grundriss vor dem Rückbau freigeben, nicht erst auf der Baustelle entscheiden
  • Den Zustand der Leitungen prüfen lassen und vor dem Schliessen der Wände entscheiden, welche ersetzt werden
  • Fenster, Dach oder Heizung, die bald anstehen, in derselben Planung klären
  • Reserve und Freigabe zusätzlicher Arbeiten vor Baubeginn vereinbaren
  • Einen gemeinsamen Terminplan für alle Gewerke festlegen und eine Person bestimmen, die ihn führt

Was wir übernehmen

Wir planen die Kernsanierung mit Ihnen, zeigen die Räume in 3D und koordinieren als Generalunternehmung alle Arbeiten: Rückbau, Gipser-, Boden- und Schreinerarbeiten, Küche, Bäder und Möbel nach Mass aus unserer eigenen Produktion. Sanitär und Elektro übernehmen Fachbetriebe, die wir koordinieren. Sie haben einen Ansprechpartner und einen Terminplan bis zur Übergabe.

Mehr zum Umbau aus einer Hand auf der Leistungsseite. Im Showroom in Küssnacht am Rigi besprechen wir Ihr Vorhaben persönlich, nach Terminabsprache. Bringen Sie Pläne und Fotos mit.